Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Casi todo trámite de inmuebles necesita un valor oficial. Por ejemplo:
- el notario calcula el impuesto de adquisición de una compraventa;
- el SAT valúa una donación o herencia;
- el municipio cobra derechos por una subdivisión;
- Infonavit o el banco deciden cuánto prestarte.
Ese valor sale de un avalúo hecho por un perito valuador. Pero no todos los avalúos sirven para lo mismo. Esta guía explica la diferencia entre valor catastral, avalúo con fines fiscales o catastrales y avalúo comercial o bancario, quién puede hacer cada uno y cómo verificarlo.
1. Valor catastral vs avalúo catastral vs avalúo comercial
| Valor catastral | Avalúo catastral o con fines fiscales | Avalúo comercial o bancario | |
|---|---|---|---|
| Qué es | Valor que el catastro asigna con sus tablas de valores unitarios de suelo y construcción. Sirve de base del predial. | Avalúo de un perito registrado o autorizado por la autoridad catastral o fiscal de tu estado o municipio, para calcular impuestos y derechos. | Estimación del valor de mercado. Para un crédito a la vivienda lo hace una unidad de valuación con metodología de la SHF. |
| Quién lo hace | La autoridad catastral | Perito valuador con registro ante catastro o finanzas. En algunos estados también instituciones de crédito, sociedades de avalúos o corredores públicos. | Valuador profesional y unidad de valuación inscritos en la SHF (crédito), o cualquier valuador (avalúo comercial privado) |
| Para qué sirve | Predial; a veces es un mínimo de la base del impuesto local por adquisición | Impuesto local por adquisición o traslado de dominio, donación, herencia y derechos municipales | Monto del crédito Infonavit, Fovissste o bancario; negociación de precio |
| ¿Lo aprueba catastro? | No aplica | En varios estados sí. En Jalisco, el perito lo presenta a la autoridad catastral para revisión y aprobación (Ley de Catastro Municipal, art. 82). | No; lo certifica la unidad de valuación |
El nombre cambia por estado: «avalúo catastral», «avalúo fiscal», «avalúo con fines fiscales», «avalúo referido» o «dictamen de valor». Pregunta en tu notaría cuál piden.
2. Cuándo se necesita
| Trámite | Tipo de avalúo habitual | Para qué |
|---|---|---|
| Compraventa | Catastral o fiscal (y bancario si hay crédito) | En muchos estados la base del impuesto local por adquisición es el valor más alto entre precio, valor catastral y avalúo (ver tu guía estatal) |
| Donación | Con fines fiscales | impuesto local por adquisición y, si no hay exención, ISR: el ingreso es el avalúo de persona autorizada por las autoridades fiscales (LISR art. 130) |
| Herencia o adjudicación | Catastral o fiscal; avalúo de inventario en el juicio | Impuesto local. En Jalisco, el avalúo de inventario presentado en el juzgado puede servir de base si catastro municipal lo autorizó (Ley de Catastro Municipal, art. 81) |
| Subdivisión o fusión | Avalúo del terreno | Algunos municipios lo piden para la licencia o los derechos. Ejemplo: la ficha de CDMX pide avalúos de los terrenos. |
| Infonavit, Fovissste o banco | Comercial o bancario (unidad de valuación) | Monto del crédito. En Infonavit (vivienda usada), lo hace una unidad de valuación autorizada que tú eliges. |
3. Quién puede hacerlo
- Avalúos para crédito a la vivienda: la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado faculta a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para emitir reglas sobre la autorización de valuadores, las unidades de valuación y la metodología. Las reglas de metodología (DOF 27/09/2004, modificadas el 24/02/2012) obligan a los peritos valuadores autorizados y a las unidades de valuación inscritas en la SHF. Cada avalúo lleva la clave SHF de la unidad de valuación y la firma del valuador y del controlador.
- Avalúos fiscales o catastrales: los registra o autoriza cada estado o municipio. Ejemplos:
- Jalisco: el perito se registra ante la Dirección de Catastro del Estado. Requisitos (art. 83):
- solicitud y currículum;
- cédula profesional de arquitecto, ingeniero civil o profesión afín, o ser corredor público;
- experiencia en valuación de los últimos tres años.
- Ciudad de México: el Código Fiscal (art. 22) permite avalúos con fines fiscales de:
- peritos valuadores con registro vigente ante la autoridad fiscal;
- instituciones de crédito;
- sociedades cuyo objeto sea realizar avalúos;
- corredores públicos.
- Otros estados: por confirmar. Pregunta en catastro o en la secretaría de finanzas si hay un padrón público de peritos valuadores.
- Jalisco: el perito se registra ante la Dirección de Catastro del Estado. Requisitos (art. 83):
4. Paso a paso
- Pregunta a tu notaría o institución qué avalúo necesitas (fiscal o catastral, bancario o ambos) y si ellos lo solicitan.
- Elige un perito o unidad de valuación registrado y verifica su registro (ver sección 8).
- Entrega los documentos y permite la visita de inspección.
- Emisión. En los avalúos para crédito, la certificación no puede ser posterior a 10 días hábiles desde la última inspección (reglas SHF, regla vigesimoquinta). En Infonavit (vivienda usada), el plazo máximo publicado es de 10 días hábiles con documentación completa.
- Aprobación catastral donde se exige. En Jalisco, notarios y autoridades deben exigir que el avalúo esté aprobado por catastro (Ley de Catastro Municipal, art. 85).
5. Requisitos habituales
- Escritura de propiedad.
- Boleta predial o identificación catastral y, en su caso, boleta de agua.
- Planos arquitectónicos o croquis con superficies, medidas y colindancias.
- Para vivienda nueva: oficio de terminación de obra.
- Identificación del solicitante.
La lista base para crédito viene de la tabla 1 de las reglas SHF. En Jalisco, el perito anexa croquis del terreno y de las construcciones (art. 82).
6. Vigencia
| Tipo | Vigencia | Fuente |
|---|---|---|
| Avalúo para crédito a la vivienda (SHF) | 6 meses desde su emisión, si no cambian el inmueble ni el mercado | Reglas de metodología SHF, regla vigesimoquinta (texto DOF 2004; confirma las modificaciones vigentes) |
| Avalúo para transmisión patrimonial en Jalisco | 6 meses desde su aprobación por la autoridad catastral, si no es inferior al valor de las tablas vigentes | Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, art. 81 |
| Avalúo fiscal en CDMX | por confirmar (Código Fiscal CDMX, art. 24; verifica la redacción vigente) | Consejería Jurídica CDMX |
| Otros estados | por confirmar | Código fiscal o ley de catastro de tu estado |
7. Costos
| Avalúo | Costo |
|---|---|
| Infonavit, vivienda usada (cuotas publicadas, antes de IVA) | $1,050 (0–40 m² construidos), $1,155 (41–60 m²), $1,208 (61–100 m²). Más de 100 m²: $1,208 + $2 por cada $1,000 de valor arriba de $604,000. Fuente: Infonavit |
| Avalúo fiscal o catastral privado | por confirmar: honorarios del perito (algunos estados tienen aranceles) más derechos de revisión o aprobación catastral según la ley de ingresos municipal |
| Avalúo bancario | Lo fija cada banco: consulta su tabla de comisiones (por confirmar) |
8. Cómo verificar a un perito valuador
- Avalúo fiscal o catastral: pide su número de registro y confírmalo con la autoridad catastral o fiscal de tu estado o municipio. En Jalisco, el registro de la Dirección de Catastro del Estado y la acreditación ante el catastro municipal.
- Avalúo para crédito: confirma que la unidad de valuación y el valuador aparecen en los padrones de la SHF: La fecha de corte más reciente publicada está por confirmar. Para Infonavit, usa también su directorio de unidades de valuación.
- Cédula profesional: verifícala en el Registro Nacional de Profesionistas (SEP).
- En el documento: nombre y clave de la unidad de valuación, firma y clave del valuador (y del controlador en los avalúos SHF), fecha, fotos y croquis.
Escriturín aplica estos mismos controles antes de listar a un perito valuador: ver cómo verificamos.
9. Advertencias y fraudes
- «Avalúos bajos para pagar menos impuesto»: un avalúo que no refleja el inmueble puede ser rechazado o revisado por la autoridad. Los peritos pueden ser suspendidos o perder su registro, y tú puedes terminar pagando diferencias y multas.
- «Avalúos inflados» para un crédito mayor: te endeudas por más de lo que vale la casa. Las reglas SHF invalidan el avalúo cuando la identificación física del inmueble no corresponde con la documentación.
- No pagues un avalúo a la cuenta personal de un «gestor» sin recibo o factura de la unidad de valuación o del perito registrado.
- Un avalúo vencido no sirve: revisa la fecha antes de firmar.
10. Preguntas frecuentes
¿El avalúo de Infonavit sirve para el impuesto de adquisición?
No necesariamente. El impuesto local suele exigir un avalúo con fines fiscales de un perito registrado ante la autoridad local, a veces aprobado por catastro. Pregunta a tu notaría si puede usarse el mismo.
¿Valor catastral y valor comercial son lo mismo?
No. El catastral sale de las tablas oficiales para el predial. El comercial estima el precio de mercado. Para el impuesto local por adquisición muchos estados toman el más alto entre precio, valor catastral y avalúo.
¿Puedo elegir al valuador?
En Infonavit (vivienda usada), sí: tú eliges la unidad de valuación autorizada. Para el avalúo fiscal, normalmente la notaría lo solicita a un perito registrado; puedes preguntar quién es y verificarlo.
¿Cuánto tarda?
Para crédito, la certificación no puede pasar de 10 días hábiles desde la inspección (SHF). El avalúo fiscal y su aprobación catastral dependen del municipio (por confirmar).
Compara cotizaciones antes de decidir
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Solicitar cotización11. Fuentes oficiales
- SHF, Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda (DOF 27/09/2004): DOF. Aviso de sus modificaciones (DOF 04/10/2012): DOF
- SHF, Padrón de Unidades de Valuación: transparencia.shf.gob.mx. Listado de Valuadores Profesionales: datos.gob.mx
- Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco (arts. 81 a 85): PDF. Dirección de Catastro del Estado: catastro.jalisco.gob.mx
- Zapopan, Registro de Peritos Valuadores: retys.zapopan.gob.mx
- Código Fiscal de la Ciudad de México (arts. 22 y 24): Consejería Jurídica CDMX
- Ley del ISR, art. 130: Cámara de Diputados
- Infonavit, cuotas vigentes para avalúos: PDF. Unidades de valuación: portalmx.infonavit.org.mx