Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
La subdivisión es partir un predio en dos o más fracciones para usarlas de forma independiente: por ejemplo, dividir un terreno entre hermanos o vender una parte. La lotificación es partir en lotes un predio que ya está urbanizado. Si para usar los lotes hay que abrir calles nuevas, ya no es una subdivisión simple: es un fraccionamiento o urbanización, con otro procedimiento y obligaciones de obras y áreas de cesión. Las reglas generales vienen de la LGAHOTDU, pero superficie y frente mínimos, requisitos y derechos los fija cada estado y municipio.
1. Conceptos clave
Usamos como ejemplo las definiciones del Código Urbano para el Estado de Jalisco (art. 5). Otros estados usan términos parecidos.
| Término | Qué es |
|---|---|
| Subdivisión | «La partición de un predio en dos o más fracciones, para su utilización independiente» (fr. LXXI) |
| Lotificación | «La partición de un predio urbanizado en dos o más fracciones» (fr. XLIII) |
| Relotificación | «El cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características hayan sido autorizadas con anterioridad» (fr. LXII) |
| Fraccionamiento o urbanización | División que requiere abrir vialidades y dotar de servicios. Necesita autorización de urbanización, obras y, por lo general, áreas de cesión. Está fuera del alcance de esta guía. |
2. Marco legal nacional
- La LGAHOTDU incluye las subdivisiones, fusiones, relotificaciones y fraccionamientos entre las acciones urbanísticas (art. 3, fr. I). Los municipios expiden las licencias (art. 11, fr. XI).
- Para autorizar una subdivisión o parcelación, la autoridad verifica que sea congruente con la zonificación y que haya factibilidad de servicios (art. 57).
- La legislación local fija los requisitos (art. 60).
- Ejidos: el Registro Agrario Nacional y los registros públicos no deben inscribir subdivisiones de tierras ejidales en centros de población sin las autorizaciones correspondientes. Los notarios tampoco deben intervenir en esos actos (art. 62).
3. Paso a paso
- Revisa la escritura y el Registro. El predio debe estar escriturado e inscrito a tu nombre, sin gravámenes que lo impidan. Pide un certificado de libertad de gravamen. Si está hipotecado, el acreedor normalmente debe consentir la subdivisión.
- Consulta el uso de suelo y la normativa. Pide el certificado o dictamen de uso de suelo o zonificación. Pregunta la superficie y el frente mínimos por lote en tu zona: cambian por municipio y plan de desarrollo urbano (por confirmar en cada municipio).
- Proyecto de subdivisión. Un perito topógrafo hace el levantamiento y el plano con el predio actual y los lotes resultantes: medidas, colindancias, superficies y acceso a la vía pública de cada lote.
- Solicita la licencia de subdivisión o lotificación en desarrollo urbano del municipio o alcaldía y paga los derechos de la ley de ingresos local.
- Escritura ante notario. El notario protocoliza la licencia y el plano y describe cada fracción. Si se venden o donan lotes, cada operación lleva su propia escritura y sus impuestos.
- Registro Público y catastro. Cada lote obtiene su folio registral y su cuenta predial.
4. Requisitos habituales
- Solicitud o formato oficial e identificación. Si es persona moral: acta constitutiva y poder.
- Escritura inscrita del predio y certificado de libertad de gravamen (lo pide la notaría o el municipio).
- Boleta predial y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Certificado o dictamen de uso de suelo o zonificación. En Jalisco: Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos.
- Constancia de alineamiento y número oficial (en algunos municipios).
- Plano o croquis del predio actual y del proyecto, firmado por perito si se exige.
- Avalúo (algunos municipios lo piden para calcular derechos).
- Comprobante de pago de derechos.
5. Ejemplos oficiales
Ciudad de México
Se usa la misma «Licencia de Subdivisión o Fusión» de la alcaldía. La ficha consultada es de la Alcaldía Cuauhtémoc y tiene última actualización del 17/02/2022. Pide:
- formato TCUH_ELS_1;
- escritura;
- predial;
- Certificado Único de Zonificación;
- alineamiento y/o número oficial;
- constancia de no adeudo de predial y agua;
- avalúos;
- croquis con la situación actual y el anteproyecto;
- pago de derechos.
La ficha la describe para predios con frente a vía pública reconocida que no requieran el trazo de una nueva. Según la ficha:
- respuesta en 5 días hábiles;
- vigencia de 180 días hábiles;
- afirmativa ficta.
Monto de derechos: por confirmar.
Jalisco
Lo que dice el Código Urbano:
- Art. 306: la Dependencia Municipal autoriza la subdivisión cuando los predios resultantes puedan tener accesos independientes y no se requieran nuevas vialidades públicas.
- Art. 307: en predios urbanizados, el titular solicita el Dictamen de Trazo, Usos y Destinos Específicos con un croquis y la propuesta. La licencia se expide previo pago del derecho que fije la Ley de Ingresos Municipal. Tampoco puede subdividirse un lote cuya licencia de edificación se otorgó con base en toda su superficie.
- Arts. 308 y 309: reglas especiales para predios rústicos dentro y fuera de los centros de población.
Consultamos la versión publicada por el Gobierno de Jalisco. El Congreso registra una reforma del 27/06/2026: confirma la redacción vigente.
6. Costos e impuestos
| Concepto | ¿Quién lo cobra? | Monto |
|---|---|---|
| Licencia de subdivisión o lotificación | Municipio o alcaldía (ley de ingresos) | por confirmar (varía por municipio; a veces depende de la superficie o del avalúo) |
| Uso de suelo, alineamiento, número oficial | Municipio | por confirmar |
| Levantamiento y plano | Perito topógrafo (honorarios libres) | Cotiza con 2 o 3 |
| Escritura de subdivisión o lotificación | Notario (más IVA) | por confirmar |
| Inscripción de cada fracción | Registro Público estatal | por confirmar; ver tu guía estatal |
| impuesto local por adquisición e ISR | Municipio o estado, y SAT | Subdividir no transmite propiedad. Si después vendes o donas lotes, cada operación paga sus impuestos: ver compraventa y donación. |
7. Qué profesional lo hace
- Perito topógrafo: levantamiento, deslinde y plano de lotificación.
- Gestor: constancias y seguimiento de la licencia, con tu autorización.
- Notario público: escritura e inscripción.
- Abogado inmobiliario: si hay copropietarios en desacuerdo, ejidos, posesiones sin escritura o un predio irregular.
8. Advertencias y fraudes
- Si el vendedor ofrece «lotes» pero solo tiene una escritura del terreno completo, pide la licencia de subdivisión o lotificación y el folio registral de tu lote. Sin eso no podrás escriturarlo a tu nombre.
- Los «contratos de cesión de derechos» de lotes en terrenos ejidales o sin autorización son una fuente común de fraude. La LGAHOTDU prohíbe inscribir subdivisiones ejidales en centros de población sin autorizaciones (art. 62).
- Si para llegar a los lotes hay que abrir una calle, probablemente se trata de un fraccionamiento que requiere autorización de urbanización. Verifícala en el municipio.
- Consulta la guía antifraude antes de entregar un apartado.
9. Preguntas frecuentes
¿Cuál es el tamaño mínimo de un lote?
Lo fija el plan o programa de desarrollo urbano y el reglamento de cada municipio según la zona. No hay una medida nacional. Pídela en tu municipio (por confirmar).
¿Puedo dividir el terreno entre mis hijos?
Sí, si la normativa lo permite. Primero se subdivide y después se dona o adjudica cada lote, cada uno con su escritura. La donación a descendientes en línea recta está exenta de ISR (LISR art. 93 fr. XXIII), pero el impuesto de adquisición depende del estado: ver Donación de inmuebles.
¿Qué pasa si construí sobre todo el terreno?
En Jalisco, por ejemplo, no puede subdividirse un lote cuya licencia de edificación se otorgó con base en la totalidad de su superficie (art. 307). Consulta las reglas de tu municipio.
¿Subdividir y vender un lote paga impuestos?
Subdividir, no. La venta posterior paga ISR del vendedor (salvo exenciones) e impuesto de adquisición del comprador.
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Solicitar cotización10. Fuentes oficiales
- LGAHOTDU, texto original publicado en el DOF el 28/11/2016 (arts. 3, 11, 57, 60 y 62). Versión vigente por confirmar en la Cámara de Diputados: DOF
- CDMX, ficha «Licencia de Subdivisión o Fusión»: cdmx.gob.mx
- Código Urbano para el Estado de Jalisco (art. 5 frs. XLIII, LXII y LXXI; arts. 306 a 309): PDF
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