Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Donar un inmueble es transmitir gratuitamente su propiedad en vida. Es el caso típico de los padres que pasan la casa a un hijo o de una persona que pone un departamento a nombre de su cónyuge. La donación de inmuebles se formaliza en escritura ante notario y se inscribe en el Registro Público. Tiene dos efectos fiscales distintos:
- el ISR federal de quien recibe, que en muchos casos está exento;
- el impuesto local por adquisición de inmuebles, que es estatal o municipal y depende de cada estado.
1. Qué dice la ley civil
Citamos el Código Civil Federal. Cada estado tiene su propio código civil, con reglas muy parecidas pero no idénticas: confirma con tu notaría.
- Definición (art. 2332): contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.
- Perfeccionamiento (art. 2340): la donación es perfecta desde que el donatario la acepta y hace saber la aceptación al donador.
- Forma (arts. 2345 y 2346): la donación de inmuebles se hace en la misma forma que la ley exige para su venta; en la práctica, escritura pública. La aceptación debe hacerse en la misma forma y en vida del donante.
- Límite (art. 2347): es nula la donación de todos los bienes si el donante no se reserva lo necesario para vivir.
- Revocación:
- por sobrevenir hijos al donante (art. 2359). La donación queda firme si pasan cinco años sin que nazcan;
- por ingratitud (art. 2370). La acción prescribe en un año (art. 2372);
- entre consortes no se revoca por sobrevenir hijos (art. 2361).
2. ISR: cuándo está exenta la donación (LISR art. 93, fr. XXIII)
Para quien recibe, la donación es un ingreso por adquisición de bienes (LISR art. 130, fr. I). Pero la Ley del ISR exenta los donativos en estos casos:
| Quién dona → quién recibe | ¿Exento de ISR? | Condición o límite |
|---|---|---|
| Entre cónyuges | Sí | Sin límite de monto (inciso a) |
| Padres o abuelos → hijos o nietos (ascendientes a descendientes en línea recta) | Sí | Sin límite de monto (inciso a) |
| Hijos o nietos → padres o abuelos (descendientes a ascendientes en línea recta) | Sí, condicionado | Que el ascendiente no enajene ni done el bien a otro descendiente en línea recta (inciso b) |
| Otras personas (hermanos, tíos, sobrinos, amigos, concubinos) | Solo hasta un tope | Exento si el valor total de los donativos en el año no excede tres veces el salario mínimo general elevado al año; por el excedente se paga ISR (inciso c). La ley menciona el salario mínimo; si aplica la UMA está por confirmar con tu contador. |
- Concubinos: la fracción XXIII no los menciona. Si no hay matrimonio, aplica el tope del inciso c. Confírmalo con un contador.
- Si no hay exención: el ingreso es el valor del avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales (LISR art. 130). Hay un pago provisional del 20% sin deducciones (LISR art. 132). En operaciones en escritura pública, el notario lo calcula y lo entera dentro de los 15 días siguientes a la firma.
- Informar aunque esté exento: las personas físicas deben informar en su declaración anual los donativos recibidos cuando, en lo individual o en conjunto, excedan de $600,000 (LISR art. 90). Si no lo informas, puedes perder la exención.
- Para quien dona: cuando la donación está exenta para el donatario, en general no causa ISR al donante. Confirma tu caso con un contador, sobre todo si el donante es persona moral o empresa.
3. Impuesto local por adquisición de inmuebles según el estado
La exención del ISR no exime del impuesto local. Quien recibe una donación adquiere un inmueble, y la mayoría de los estados grava ese acto con su impuesto de adquisición o de traslado de dominio. Tasas, bases y beneficios cambian. Ejemplos:
- Ciudad de México: el Código Fiscal (art. 115, fr. I) considera adquisición la donación. Exceptúa la que ocurre al constituir o liquidar la sociedad conyugal respecto de bienes de los cónyuges. Ver la guía de CDMX.
- Nuevo León: la Ley de Hacienda para los Municipios prevé una tarifa especial (7 cuotas) para algunos actos, p. ej. donaciones entre cónyuges. Ver la guía de Nuevo León.
- Otros estados: consulta la guía de tu estado y confirma con tu notaría si tu ley local tiene tasa reducida o exención para donaciones entre cónyuges o padres e hijos (por confirmar estado por estado).
4. Tabla de costos e impuestos
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Monto o regla |
|---|---|---|
| ISR | Donatario (quien recibe) | Exento en los supuestos del art. 93 fr. XXIII. Si no aplica: 20% provisional sobre el avalúo (art. 132), más el cálculo en la declaración anual. |
| Impuesto local por adquisición o traslado de dominio | Donatario | Según el estado o municipio: ver guías estatales |
| Avalúo | Según acuerdo | Honorarios del perito valuador: por confirmar (cotiza). Ver Avalúo catastral. |
| Honorarios notariales más IVA | Según acuerdo | Arancel estatal: por confirmar |
| Derechos del Registro Público y certificados | Según acuerdo | Ver tu guía estatal |
5. Paso a paso
- Define el tipo de donación. Puede ser pura, con reserva de usufructo (el donante sigue usando la casa de por vida) o con cargas. Revisa si conviene más donar, heredar por testamento o vender.
- Verifica el inmueble: escritura inscrita, certificado de libertad de gravamen y predial y agua al corriente.
- Acude a la notaría. Pide presupuesto desglosado y pregunta qué documentos acreditan el parentesco o el matrimonio para la exención (actas).
- Avalúo: la notaría lo solicita a un perito valuador autorizado para efectos fiscales.
- Firma de la escritura por donante y donatario. El donatario acepta en la misma escritura o en otra, en vida del donante.
- Pago de impuestos por la notaría (el impuesto local por adquisición y, si aplica, ISR) e inscripción en el Registro Público y catastro.
- Declaración anual: si el valor supera $600,000, el donatario lo informa aunque esté exento.
6. Requisitos habituales
- Identificación oficial, CURP y RFC (constancia de situación fiscal) de donante y donatario.
- Acta de matrimonio o actas de nacimiento que acrediten el parentesco en línea recta.
- Escritura inscrita del inmueble.
- Boleta predial y recibo de agua al corriente, o constancias de no adeudo.
- Si el donante está casado por sociedad conyugal, el consentimiento o comparecencia del cónyuge.
- Avalúo y certificado de libertad de gravamen (los tramita la notaría).
7. Qué profesional lo hace
- Notario público: escritura, cálculo y entero de impuestos, e inscripción.
- Perito valuador: avalúo con fines fiscales.
- Abogado o contador: si hay varios hijos, si buscas un usufructo vitalicio, si quieres comparar donación vs testamento, o si el donatario no está en los supuestos de exención.
8. Advertencias y fraudes
- Una «donación» en contrato privado o una «cesión de derechos» no sustituye la escritura. Sin escritura inscrita, el donatario no es dueño frente a terceros.
- Al donar en vida, el donante deja de ser dueño. Si quieres seguir viviendo en la casa, pregunta por la reserva de usufructo.
- Una donación simulada (en realidad hay pago) para no pagar impuestos puede ser recalificada por la autoridad.
- Desconfía de quien ofrece «escriturar la donación sin notario» o «sin pagar impuestos». Solo un notario autoriza la escritura: verifícalo en el directorio oficial de tu estado.
9. Preguntas frecuentes
¿Mi hijo paga ISR si le dono mi casa?
No, si es tu descendiente en línea recta (LISR art. 93 fr. XXIII inciso a). Si el valor supera $600,000, debe informarlo en su declaración anual (art. 90). El impuesto de adquisición local sí puede aplicar, según tu estado.
¿Y si dono a mi sobrino o a mi pareja sin casarnos?
No están en los incisos a ni b. Solo está exento el monto que no exceda tres veces el salario mínimo general elevado al año; el excedente paga ISR (inciso c). Confirma el cálculo con un contador.
¿Conviene donar o heredar?
Depende: la donación surte efectos de inmediato, la herencia hasta el fallecimiento. Los impuestos locales de herencia y donación pueden ser distintos. Por ejemplo, en CDMX hay supuestos de tasa 0% para herencias entre cónyuges y familiares de primer grado. Consulta con tu notaría.
¿Se puede revocar una donación?
Sí, en los casos previstos por el código civil: por ingratitud o por sobrevenir hijos al donante, con los plazos que fije tu código estatal (en el Código Civil Federal, cinco años para el supuesto de hijos y un año para ingratitud).
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Solicitar cotización10. Fuentes oficiales
- Ley del ISR, art. 93 (texto en el portal del SAT): sat.gob.mx. Arts. 90, 130 y 132 en la Cámara de Diputados.
- Código Civil Federal, arts. 2332 a 2372 (Cámara de Diputados): PDF
- Código Fiscal de la Ciudad de México (Consejería Jurídica, códigos vigentes): consejeria.cdmx.gob.mx
- Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Nuevo León (H. Congreso de NL): hcnl.gob.mx
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