Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. Solo un notario público da fe pública y formaliza escrituras. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
La fusión de predios es unir dos o más terrenos colindantes en uno solo, con una sola cuenta catastral y, normalmente, un solo folio en el Registro Público de la Propiedad. Se usa para construir sobre varios lotes, ordenar una propiedad que se compró por partes o simplificar el pago de predial. En México la regla general la pone la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAHOTDU), pero los requisitos, derechos y plazos los fija cada estado y cada municipio o alcaldía. Aquí explicamos lo común y dos ejemplos oficiales: Ciudad de México y Jalisco.
1. Marco legal nacional
- La LGAHOTDU considera las fusiones, subdivisiones, relotificaciones, fraccionamientos y condominios como «acciones urbanísticas» (art. 3, fr. I).
- Los municipios expiden las licencias y permisos para las acciones urbanísticas (art. 11, fr. XI).
- La legislación local fija los requisitos y alcances de las fusiones, subdivisiones, relotificaciones y condominios. Los requisitos deben ser públicos y tener un plazo máximo de respuesta (art. 60).
- Resultado: el procedimiento es muy parecido en todo el país, pero el nombre de la licencia, la oficina, los documentos y el costo cambian. Busca en tu municipio «licencia de fusión» o «autorización de fusión de predios».
2. Paso a paso de una fusión
- Confirma que los predios se pueden fusionar. Normalmente deben ser colindantes, estar escriturados e inscritos y pertenecer al mismo propietario o propietarios. Si son de personas distintas, primero se hace la compraventa o la donación. Confírmalo con tu municipio y tu notaría.
- Revisa el uso de suelo. Pide el certificado o dictamen de uso de suelo o zonificación que exija tu municipio. Sirve para confirmar que el plan de desarrollo urbano no limita la fusión.
- Encarga el levantamiento y el plano a un perito topógrafo o arquitecto. El plano muestra la situación actual de cada predio, el predio resultante, sus medidas, colindancias y superficie.
- Pon al corriente predial y agua de todos los predios. Casi siempre piden constancias de no adeudo.
- Solicita la licencia o autorización de fusión en la ventanilla de desarrollo urbano del municipio o alcaldía y paga los derechos de la ley de ingresos local. En algunos estados la fusión no requiere licencia municipal; ver el ejemplo de Jalisco.
- Escritura de fusión ante notario. El notario protocoliza la licencia y el plano, describe el predio resultante y verifica que no haya limitaciones.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad y actualización en catastro: una nueva cuenta predial para el predio fusionado.
3. Requisitos habituales
Esta lista resume lo que suelen pedir los municipios. Usa la del ejemplo de CDMX como referencia y confirma la lista exacta en tu municipio.
- Solicitud o formato oficial del municipio o alcaldía.
- Identificación oficial. Si es persona moral: acta constitutiva y poder.
- Escrituras inscritas de todos los predios.
- Boleta predial reciente y constancias de no adeudo de predial y agua.
- Certificado o dictamen de uso de suelo o zonificación.
- Constancia de alineamiento y número oficial (en algunos municipios).
- Plano o croquis de la situación actual y del proyecto de fusión, firmado por un perito cuando se exige.
- Avalúo (en algunos municipios, para calcular derechos).
- Comprobante de pago de derechos.
4. Ejemplos oficiales
Ciudad de México
La ficha oficial «Licencia de Subdivisión o Fusión» se tramita en la Ventanilla Única de Trámites de la alcaldía. La ficha consultada es de la Alcaldía Cuauhtémoc y tiene última actualización del 17/02/2022. Pide:
- formato TCUH_ELS_1;
- identificación;
- escrituras;
- boleta predial;
- Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo;
- constancia de alineamiento y/o número oficial;
- constancia de adeudos de predial y agua;
- avalúos;
- croquis de la situación actual y del anteproyecto;
- comprobante de pago de derechos.
Según la ficha:
- la resolución se notifica en 5 días hábiles;
- una vez aprobada, presentas avalúos y pago de derechos en 15 días hábiles;
- la licencia tiene vigencia de 180 días hábiles y aplica afirmativa ficta.
El monto de los derechos está por confirmar: la ficha dice «sin costo», pero pide comprobante de pago de derechos.
Jalisco
Lo que dice el Código Urbano para el Estado de Jalisco:
- Art. 306: la Dependencia Municipal autoriza fusiones, subdivisiones y relotificaciones conforme a los reglamentos y planes vigentes, cuando los predios resultantes puedan tener accesos independientes y no se requieran nuevas vialidades públicas.
- Art. 310: las fusiones no requieren autorización del Ayuntamiento. El notario, antes de autorizar la fusión, verifica que no haya limitaciones de aprovechamiento conforme a los planes, programas y reglamentos.
Consultamos la versión publicada en el portal del Gobierno de Jalisco. El Congreso registra una reforma del 27/06/2026, así que confirma la redacción vigente. Los derechos municipales de catastro y registro también están por confirmar por municipio.
5. Costos e impuestos
| Concepto | ¿Quién lo cobra? | Monto |
|---|---|---|
| Licencia o autorización de fusión | Municipio o alcaldía (ley de ingresos local) | por confirmar (varía por municipio) |
| Certificado o dictamen de uso de suelo, alineamiento, número oficial | Municipio o alcaldía | por confirmar |
| Levantamiento topográfico y plano | Perito topógrafo o arquitecto (honorarios libres) | Cotiza con 2 o 3 profesionales |
| Escritura de fusión | Notario (honorarios más IVA, según el arancel estatal) | por confirmar |
| Inscripción en el Registro Público | Estado (derechos registrales) | por confirmar; ver tu guía estatal |
| Impuesto local por adquisición de inmuebles | Municipio o estado | Por regla general la fusión no transmite propiedad, porque el dueño es el mismo. Confirma con tu notaría si tu ley local grava algún supuesto. |
6. Qué profesional lo hace
- Perito topógrafo o arquitecto: levantamiento, plano de fusión y, si se pide, responsiva.
- Gestor: puede reunir constancias y llevar la solicitud con tu autorización.
- Notario público: escritura de fusión y su inscripción. Solo el notario da fe pública.
7. Advertencias y fraudes
- Nadie puede «fusionar» con un simple croquis o una constancia privada. Sin licencia (donde se exige), escritura e inscripción, catastro y el Registro siguen viendo predios separados.
- Desconfía de quien promete licencias «sin requisitos» o «en un día» a cambio de un pago en efectivo sin recibo oficial. Los derechos se pagan con línea de captura o recibo del municipio.
- Antes de comprar el predio vecino para fusionarlo, pide su certificado de libertad de gravamen (ver guía antifraude). Una hipoteca o embargo en uno de los predios afecta al predio fusionado.
- Las tierras ejidales siguen reglas agrarias propias. No se escrituran como propiedad privada sin el procedimiento del Registro Agrario Nacional.
8. Preguntas frecuentes
¿Puedo fusionar terrenos de dueños distintos?
Normalmente no de forma directa. Primero uno adquiere el predio del otro (compraventa, donación o permuta), o ambos quedan como copropietarios de los dos predios. Después se fusiona. Confírmalo con tu notaría y municipio.
¿La fusión cambia mi predial?
Catastro da de alta una cuenta para el predio resultante con su nueva superficie y valor. El monto depende de las tablas de valores de tu municipio.
¿Necesito licencia de fusión en todos los estados?
No siempre. Por ejemplo, el Código Urbano de Jalisco (art. 310) dice que la fusión no requiere autorización del Ayuntamiento y que la revisa el notario. En CDMX se tramita una licencia en la alcaldía. Confirma en tu municipio.
¿Cuánto tarda?
Depende del municipio. En la ficha de CDMX citada, la respuesta es de 5 días hábiles, más el tiempo de escritura e inscripción. En otros municipios el plazo está por confirmar.
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Solicitar cotización9. Fuentes oficiales
- LGAHOTDU, texto original publicado en el DOF el 28/11/2016 (arts. 3 fr. I, 11 fr. XI, 60). Revisa las reformas posteriores en la Cámara de Diputados (versión vigente por confirmar): DOF
- CDMX, ficha «Licencia de Subdivisión o Fusión»: cdmx.gob.mx
- Código Urbano para el Estado de Jalisco (arts. 306 y 310), versión publicada por el Gobierno de Jalisco: PDF
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