Aviso: sitio informativo, no es una notaría ni un despacho. No es asesoría legal ni fiscal. La fe pública la tienen los notarios y los corredores públicos, cada uno en su materia; la escritura de compraventa de un inmueble la autoriza un notario. Información verificada a octubre de 2026; las cifras pueden cambiar: confírmalas con la autoridad o tu notaría. Aviso legal completo.
Comprar una casa o un departamento en la Ciudad de México y ponerlo a tu nombre se hace con una escritura pública de compraventa ante notario, que después se inscribe en la Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC) de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales. El impuesto que paga quien compra se llama Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Está en el Código Fiscal de la Ciudad de México y es el mismo en las 16 alcaldías. Aquí va el proceso con los nombres oficiales de la CDMX y las cifras 2026.
- Quién la hace: un notario de la Ciudad de México. Un corredor público no puede escriturar inmuebles, pero sí puede hacer el avalúo fiscal si está registrado (Código Fiscal, art. 22).
- Impuesto del comprador: ISAI con tarifa progresiva (Código Fiscal, art. 113). En una casa de $2,000,000 son $98,185.08 (ver ejemplo).
- Base del ISAI: el valor más alto entre el precio, el valor catastral y el avalúo (art. 116). Escriturar «por menos» no baja el impuesto.
- Registro: inscribir la compraventa cuesta de $2,505 a $25,098 según el valor, más el certificado de libertad de gravámenes ($849 ordinario).
- Honorarios notariales: el Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 (Gaceta Oficial del 30 de enero de 2026) fija la remuneración por acto (techo publicado). Con $2,000,000 el numeral 14 da $22,667.40 más IVA. No deben cobrarte arriba del Arancel.
- Plazo clave: el notario calcula y paga el ISAI dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121).
- Vivienda de interés social o popular: reducción de 80% o 60% en el ISAI y en los derechos del Registro (art. 293).
1. Nombres oficiales en la Ciudad de México
En otros estados el impuesto tiene otro nombre y otra tabla (en Jalisco, por ejemplo, es municipal y se llama Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). En la CDMX es el ISAI y no depende de la alcaldía. Estos son los nombres que verás en tu presupuesto y en tus recibos:
| Nombre oficial | Qué es | Fundamento |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) | Impuesto local que paga quien adquiere el inmueble | Código Fiscal de la Ciudad de México, arts. 112 a 125 |
| Declaración del ISAI | La presenta el notario por el sistema electrónico de la Secretaría de Administración y Finanzas, aunque no haya impuesto que pagar | Código Fiscal, arts. 120 y 121 |
| Constancias de adeudos del Impuesto Predial y de los Derechos por el Suministro de Agua | Prueban que el inmueble no debe predial ni agua de los últimos cinco años | Código Fiscal, art. 27 |
| Dirección General del Registro Público de la Propiedad y de Comercio (DGRPPC) | Inscribe la escritura y expide el certificado de libertad de gravámenes | Código Fiscal, arts. 196 a 200; Ley Registral para la Ciudad de México |
| Certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas único | Dice si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras anotaciones | Código Fiscal, art. 198 fr. I |
| Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 | Remuneración que cobran los notarios por cada acto | Ley del Notariado para la Ciudad de México, art. 15; Gaceta Oficial del 30/01/2026 |
2. Paso a paso de la compraventa
- Revisa el inmueble antes de dar dinero. Pide al vendedor su escritura inscrita y el número de folio real. Pide un certificado de libertad de gravámenes en la DGRPPC ($849, 7 días hábiles; urgente $1,700, que se entrega el mismo día si se ingresa antes de las 10:00 y el folio real es electrónico). Confirma que quien vende es el titular y que no hay hipotecas ni embargos.
- Pide 2 o 3 presupuestos de notaría desglosados: ISAI, derechos del Registro, honorarios según el Arancel, IVA, avalúo, certificados y gestiones. Verifica al notario en el directorio del Colegio de Notarios de la Ciudad de México.
- Cuidado con la promesa de compraventa. Si con la promesa ya recibes la posesión o el vendedor ya recibe parte del precio, para el Código Fiscal eso ya es una «adquisición» y el ISAI se causa desde ese momento (art. 115 fr. III). Por redactar la promesa, el Arancel fija el 50% de la remuneración del contrato definitivo (numeral 18).
- Avalúo. Para el ISAI se usa un avalúo con fines fiscales de un perito valuador con registro vigente ante la autoridad fiscal, una institución de crédito, una sociedad valuadora o un corredor público registrado (Código Fiscal arts. 22 y 116). El notario debe verificar que el avalúo esté vigente y que quien lo firmó tenga registro activo (art. 123). Si compras con crédito, la institución pide además su propio avalúo de unidad de valuación (comercial/bancario).
- La notaría reúne certificados: libertad de gravámenes y las constancias de adeudos de predial y agua de los últimos cinco años. Sin esas constancias en el apéndice, el Registro no inscribe la escritura (art. 27). La notaría calcula el ISAI y el ISR del vendedor.
- Firma de la escritura con identificación oficial. El precio se paga por transferencia o cheque. Si el inmueble vale 8,025 UMA o más (aprox. $941,413 en 2026), la ley federal prohíbe pagarlo en efectivo.
- Pago del ISAI. El notario lo calcula, lo paga y presenta la declaración dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121). Normalmente le entregas ese dinero el día de la firma.
- Inscripción en la DGRPPC y entrega de tu testimonio inscrito. El catálogo oficial marca 20 días hábiles para la calificación del documento. Pide a tu notaría una fecha estimada de entrega por escrito.
- Cambia a tu nombre la cuenta del predial y la del agua ante la Secretaría de Administración y Finanzas y el Sistema de Aguas de la Ciudad de México. Requisitos y plazos de este cambio: por confirmar.
3. Documentos que normalmente te pedirán
Lista general. Cada notaría y cada crédito puede pedir más.
| Documento | Quién | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura antecedente inscrita | Vendedor | Su testimonio; copia certificada en la notaría que la otorgó |
| Identificación oficial, CURP y constancia de situación fiscal (RFC) | Ambos | INE o pasaporte; SAT |
| Acta de matrimonio, si aplica (define si firma también el cónyuge) | Ambos | Registro Civil |
| Constancia de adeudos del Impuesto Predial (últimos 5 años) | Vendedor | Secretaría de Administración y Finanzas (Código Fiscal, art. 27) |
| Constancia de adeudos de los Derechos por el Suministro de Agua (últimos 5 años) | Vendedor | Sistema de Aguas de la Ciudad de México (art. 27) |
| Avalúo con fines fiscales | Comprador (normalmente) | Perito valuador, institución de crédito, sociedad valuadora o corredor público registrados (art. 22) |
| Certificado de libertad de gravámenes | Lo tramita la notaría | DGRPPC |
| Si es departamento: datos del régimen de propiedad en condominio | Vendedor / notaría | La escritura debe describir el condominio, las áreas comunes y el indiviso (art. 124) |
| Poder notarial vigente, si alguien firma por otro | Apoderado | Notaría que lo otorgó (verifica que no esté revocado) |
4. Costos 2026: impuestos, derechos y honorarios
| Concepto (nombre oficial) | Quién lo paga (usual) | Monto 2026 | Fuente |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) | Comprador (por ley, quien adquiere, art. 112) | Tarifa progresiva: cuota fija + (valor − límite inferior) × factor. Ver la tabla y el ejemplo abajo | Código Fiscal CDMX, arts. 113 y 116 |
| Derechos por la inscripción de la compraventa en la DGRPPC | Comprador | Valor hasta $879,825: $2,505; hasta $1,055,790: $7,515; hasta $1,231,755: $12,525; hasta $1,407,720: $17,535; más de $1,407,720.01: $25,098. El valor es el mayor entre precio, catastral y avalúo | Código Fiscal, art. 196; catálogo de trámites DGRPPC 2026 |
| Certificado de libertad de gravámenes | Comprador (usual) | Ordinario $849 (7 días hábiles); urgente $1,700 | Código Fiscal, art. 198 fr. I; catálogo DGRPPC 2026 |
| Honorarios del notario por la compraventa | Comprador (usual) | Hasta $235,733: $6,869. Arriba, se suman factores por tramo (1.125%, 0.975%, 0.825%, 0.675%, 0.578%, 0.420%, 0.327%) sobre el monto de la operación, más IVA | Arancel de Notarios CDMX 2026, numeral 14 |
| Gastos y gestiones de la notaría | Comprador (usual) | Por tramitar cada certificado, constancia, avalúo o inscripción: $987; por cada cálculo y liquidación fiscal: $903; testimonio: $687 hasta 3 páginas y $56 por página adicional | Arancel 2026, numerales 34 y 35 |
| ISR por enajenación | Vendedor | Exento en casa habitación hasta 700,000 UDIS si se cumplen los requisitos; si no, el notario lo calcula y lo retiene | SAT; LISR art. 93 fr. XIX |
| Avalúo con fines fiscales | Comprador (usual) | Lo fija cada valuador: por confirmar | — |
| Constancias de adeudos de predial y agua | Vendedor (usual) | El Código fija $228 por cuenta para la «constancia de adeudos» (art. 248 fr. VIII). Que sea el cobro exacto de cada constancia: por confirmar | Código Fiscal, art. 248 |
| Cancelación de la hipoteca del vendedor (si tiene) | Vendedor (usual) | Honorarios: $4,463 a $8,929 según el monto. Registro: $2,518 | Arancel 2026, numeral 17; Código Fiscal, art. 200 fr. VI |
Tarifa del ISAI 2026 (Código Fiscal, art. 113)
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 0.01446 |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 0.03083 |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 0.04028 |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 0.04699 |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 0.05219 |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 0.05702 |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 0.06185 |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 0.06425 |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 0.06495 |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 0.06546 |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,535,743.88 | 0.09018 |
Ejemplo: casa con valor de $2,000,000
Supuestos: el precio, el avalúo y el valor catastral no pasan de $2,000,000, no aplica ninguna reducción y se paga de contado. Es una referencia; el presupuesto real te lo da la notaría.
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| ISAI (rango F) | $68,983.09 + ($2,000,000 − $1,487,864.16) × 0.05702 | $98,185.08 |
| Inscripción en la DGRPPC | Valor mayor a $1,407,720.01 | $25,098.00 |
| Certificado de libertad de gravámenes (ordinario) | Cuota fija | $849.00 |
| Honorarios del notario | $21,897 + ($2,000,000 − $1,885,867) × 0.675% = $22,667.40, más IVA (16%) | $26,294.18 |
| Subtotal de lo que se puede calcular | Sin avalúo, gestiones, testimonio ni constancias | ≈ $150,426 |
Con un valor de $1,000,000 y sin reducciones: ISAI $43,521.45 (rango E), inscripción $7,515, certificado $849 y honorarios de $14,588.79 + IVA = $16,923.00. Si tu vivienda califica como de interés popular, el ISAI y la inscripción bajan 60% (ver la sección 5).
5. Reducciones para vivienda (2026)
| Tipo de vivienda (Código Fiscal, art. 2) | Precio de venta al público | Reducción en ISAI y derechos del Registro (art. 293) |
|---|---|---|
| Vivienda de Interés Social | Hasta 6,000 UMA diarias (≈ $703,860 con la UMA 2026 de $117.31) | 80% |
| Vivienda de Interés Popular | Más de 6,000 y hasta 10,800 UMA diarias (≈ $1,266,948) | 60% |
Aplica a personas físicas que adquieren o regularizan esa vivienda y deben acreditar que lo es. Tu notario revisa si calificas y qué documentos te pedirá. Las equivalencias en pesos son nuestro cálculo; confírmalas con tu notaría.
La Ciudad también organiza programas como la Jornada Notarial, donde el Arancel no se aplica y la remuneración se fija por convenio (Arancel 2026, numeral 8). Fechas y requisitos de 2026: por confirmar.
Si heredas una casa, el Código prevé una tasa de 0% del ISAI con requisitos (valor hasta 27,185 UMA, escritura de adjudicación dentro de 5 años del fallecimiento y a favor del cónyuge, concubino, hijos o padres; art. 115 fr. I). Ver herencias y donación.
6. Qué profesional hace cada parte
| Profesional | Qué hace en la compraventa | ¿Es obligatorio? |
|---|---|---|
| Notario de la Ciudad de México | Redacta y autoriza la escritura, calcula y paga el ISAI, retiene el ISR del vendedor e inscribe en la DGRPPC | Sí. El corredor público no da fe de actos sobre inmuebles (ver notario vs. corredor) |
| Perito valuador con registro ante la autoridad fiscal | Hace el avalúo que sirve de base para el ISAI (arts. 22 y 118) | Sí, en la práctica, porque el ISAI se compara con el avalúo. Si hay crédito, la unidad de valuación autorizada por la institución |
| Corredor público | Puede hacer el avalúo fiscal si acredita su habilitación y los requisitos del art. 22 fr. V | Opcional (alternativa al perito valuador) |
| Abogado inmobiliario | Revisa la promesa de compraventa, poderes, juicios o herencias pendientes | Recomendable en casos complejos |
| Asesor inmobiliario | Busca, negocia y acompaña. En la CDMX debe tener el Registro Único de Profesionales Inmobiliarios de Sedeco (ver guía de la CDMX) | Opcional |
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- El trámite del crédito ante Infonavit o Fovissste es gratuito (Mi Cuenta, precalificación, solicitud en canales oficiales): nadie debe cobrarte por inscribirte o tramitarlo ante el Instituto. Escriturín no vende trámites de Infonavit. En cambio, la escrituración, el avalúo, los honorarios notariales, el ISAI y los derechos de la DGRPPC sí cuestan.
- Lo que sí se paga: el avalúo de la unidad de valuación, el ISAI, los derechos de la DGRPPC y los honorarios del notario por la compraventa y por la hipoteca.
- La hipoteca también se inscribe en la DGRPPC y causa sus propios derechos (Código Fiscal, art. 196 fr. I inciso c). Pide el monto desglosado a tu notaría.
- Si la compraventa y el crédito van en la misma escritura, el acto de mayor monto paga la tarifa completa y el otro, el 50% (Arancel 2026, numerales 9 y 16).
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8. Advertencias y fraudes
- Busca siempre al notario en el directorio del Colegio de Notarios de la Ciudad de México y ve a su domicilio oficial. Desconfía de «notarías» que solo atienden por mensajes.
- No entregues anticipos sin ver la escritura inscrita y un certificado de libertad de gravámenes reciente.
- Una promesa que te da las llaves o con la que ya pagaste parte del precio puede causar el ISAI antes de la escritura (art. 115 fr. III).
- Escriturar con un precio menor al real no baja el ISAI, porque se calcula sobre el valor más alto (art. 116). Además, el inmueble queda en garantía si después aparecen diferencias por el avalúo (art. 120).
- Desconfía de pagos en efectivo o a cuentas de terceros, y de «cesiones de derechos» sin escritura inscrita.
- Si el notario cobra más de lo que permite el Arancel, puedes presentar una queja ante la Dirección General Jurídica y de Estudios Legislativos de la Consejería Jurídica, que puede sancionarlo (Aviso del Arancel 2026).
Más señales de alerta en cómo evitar fraudes inmobiliarios.
9. Preguntas frecuentes
¿El ISAI cambia según la alcaldía?
No. El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles está en el Código Fiscal de la Ciudad de México y su tarifa (art. 113) es la misma en las 16 alcaldías. Lo que cambia es el valor de cada inmueble.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de $2 millones en la CDMX?
Con nuestro ejemplo sin reducciones, alrededor de $150,400 en lo calculable: ISAI $98,185.08, inscripción $25,098, certificado $849 y honorarios de $22,667.40 + IVA. Faltan avalúo, gestiones, testimonio y constancias.
¿Sobre qué valor se calcula el ISAI?
Sobre el más alto entre el valor de adquisición, el valor catastral y el avalúo practicado por la autoridad o por un valuador registrado (art. 116).
¿Cuánto tiempo hay para pagar el ISAI?
Si la compra consta en escritura pública, el notario lo paga dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121). Si la operación consta en documento privado, el comprador debe calcularlo y pagarlo.
¿Los honorarios del notario son negociables?
El Arancel 2026 (Gaceta Oficial 30/01/2026) publica la remuneración por compraventa (numeral 14) y prohíbe cobrar arriba de esas cantidades ni cargos adicionales, salvo impuestos, derechos y gastos justificados (numeral 2): es un techo. Lo que más cambia entre notarías son gastos, gestiones y el avalúo; compara presupuestos desglosados. (En Jalisco el art. 133 de la Ley del Notariado dice expresamente que los honorarios «no deberán exceder» el arancel.)
¿Puedo escriturar con un corredor público?
No. Los corredores públicos dan fe de actos mercantiles, pero no de actos sobre inmuebles. Sí pueden hacer el avalúo fiscal si están registrados (Código Fiscal, art. 22).
10. Fuentes oficiales
- Código Fiscal de la Ciudad de México 2026, Secretaría de Administración y Finanzas (arts. 2, 22, 27, 112 a 125, 196 a 200, 248 y 293)
- Gaceta Oficial de la CDMX, 19 de diciembre de 2025: reformas al Código Fiscal para 2026 · Código Fiscal en la Consejería Jurídica
- DGRPPC: catálogo de trámites y costos 2026 (inscripción, certificados, tiempos de atención)
- Arancel de Notarios de la Ciudad de México 2026 (Gaceta Oficial del 30 de enero de 2026), publicado por el Colegio de Notarios
- Directorio del Colegio de Notarios de la Ciudad de México
- Ley del Notariado para la Ciudad de México (art. 15: Arancel)
- Oficina Virtual del Catastro, Finanzas CDMX
- SAT: enajenación de bienes (ISR del vendedor)
- LFPIORPI, art. 32 (límite de efectivo) · INEGI: UMA 2026 ($117.31 diarios)
- Infonavit: comprar vivienda con crédito · Fovissste: crédito tradicional